Grunddienstbarkeiten

Übersicht

Die Grunddienstbarkeiten sind  in den §§ 1018 bis 1029 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.

Sie gehören zu den sogenannten dinglichen Rechten, d.h. zu den Rechten einer Person zur unmittelbaren Herrschaft über eine Sache. Gegenüber dem umfassendsten dinglichen Recht, dem Eigentum, sind sie jedoch beschränkt. So weit sie reichen, wirken sie als absolute Rechte gegenüber jedermann. Sie schließen in dem Umfang, wie sie eingeräumt sind, das Herrschaftsrecht des Eigentümers des belasteten Grundstücks aus.

§ 1018 BGB definiert den gesetzlichen Inhalt einer Grunddienstbarkeit wie folgt:

„Ein Grundstück (dienendes Grundstück - d. A.) kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (herrschendes Grundstück - d. A.) in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).“

Inhalt der Grunddienstbarkeit können unterschiedlichste Rechte sein. Man unterscheidet grundsätzlich zwischen

- Nutzungsgrunddienstbarkeiten, die dem Berechtigten die dauerhafte Benutzung des dienenden Grundstücks in einzelnen Beziehungen gestattet. Dazu gehören z.B. besondere Vereinbarungen zum Traufrecht, am häufigsten jedoch Rechte zur Unterhaltung und Benutzung von Wegen (siehe unten.) und Leitungen (siehe unten);

- Unterlassungsgrunddienstbarkeiten, die dem Verpflichteten auferlegen, bestimmte Handlungen nicht vorzunehmen.  Meist handelt es sich hier um Bauverbote oder Baubeschränkungen (für bestimmte Teile des Grundstücks oder Höhenbeschränkungen), Beschränkungen in der Gestaltung oder Farbgebung, aber auch Beschränkungen der Bepflanzung. Zulässig ist auch die Vereinbarungen von Beschränkungen der Nutzung vorhandener Gebäude (auch als Schutz vor Konkurrenz), Verbote mit bestimmten Brennstoffen zu heizen u.a.m.;

- Ausschlussgrunddienstbarkeiten, die die Ausübung von Rechten auf dem dienenden Grundstück ausschließen. Diese betreffen v.a. die Nachbarrechte. Möglich ist z.B. ein Ausschluss des Überbaurechts, der Ausschluss bestimmter, an sich zulässiger Immissionen etc.

Grunddienstbarkeiten sind in das Grundbuch einzutragen. Diese Eintragung ist – außer bei den altrechtlichen, d.h. vor Inkrafttreten des BGB entstandenen Dienstbarkeiten und bei den in der DDR begründeten Mitbenutzungsrechten der Versorgungsunternehmen für Strom, Gas und Fernwärme (siehe hierzu unten) – Voraussetzung der Wirksamkeit der Dienstbarkeit. Grunddienstbarkeiten müssen in Abt.  II des dienenden Grundstücks eingetragen werden und können auf Antrag des Eigentümers des herrschenden Grundstücks auch auf dem Grundbuchblatt dieses Grundstückes eingetragen werden.

Sie bestehen stets zu  Gunsten des jeweiligen Eigentümers des herrschenden und zu Lasten des dienenden Grundstücks d.h. sie bleiben von einem Eigentümerwechsel unberührt. Grunddienstbarkeiten sind mit dem Eigentum am herrschenden Grundstück verbunden und können nur mit diesem übertragen werden. Aufgrund der Eintragung in das Grundbuch erwirbt der Erwerber des Grundstücks auch die Grunddienstbarkeit gutgläubig.

Zur Vermeidung späterer Unklarheiten und Streitigkeiten ist es dringend angeraten, den Inhalt der entsprechenden Rechte und Pflichten, die mit der Grunddienstbarkeit geregelt werden sollen, möglichst genau zu formulieren. So ist z.B. bei einem Wegerecht angeraten, zu regeln, wem die Unterhaltung und Reinigung des Weges obliegt, in welchem Umfang eine Benutzung zulässig sein soll usw. Es ist möglich und u.U. ratsam, Regelungen über eine künftige Anpassung der Dienstbarkeit an Veränderungen zu treffen. Ist z.B. absehbar, dass durch eine Teilung des herrschenden Grundstücks zum Zwecke der Bebauung eine höhere Beanspruchung eines Wegerechtes erfolgt, so sollte dies von vornherein bedacht werden.

Es ist außerdem darauf zu achten, dass die Stelle der Ausübung einer Grunddienstbarkeit, die dem Berechtigten die Benutzung des dienenden Grundstücks einräumt genau (möglichst zusätzlich mit einer Zeichnung) bezeichnet  wird. Ist eine solche Bezeichnung nicht erfolgt, ist die Stelle der Ausübung durch Abwägung der Interessen unter Berücksichtigung der Pflicht zur schonenden Ausübung (s.u.) zu bestimmen. 

Grunddienstbarkeiten sind nicht kündbar. Möglich ist aber die Vereinbarung einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung oder Befristung (aufschiebend etwa z.B. die vorab zu leistende Zahlung eines vereinbarten Entgelts, auflösend z.B. für den Fall, dass durch den späteren Bau einer Straße ein anderer direkter Zugang zum herrschenden Grund möglich wird, befristet etwa durch das Ausbleiben der vereinbarten Gegenleistung über einen bestimmten Zeitraum).  

Die Urkunde, mit der die Dienstbarkeit bestellt wird, wird in der zum Grundbuch gehörenden Grundakte des zuständigen Amtsgerichts (eine Ausnahme  bildet Baden-Württemberg, dort werden die Grundbücher von gemeindeeigenen Grundbuchämtern bzw. Bezirksnotaren geführt) aufbewahrt und kann später von jedem, der ein rechtliches Interesse nachweisen kann, eingesehen werden. Im Grundbuchblatt selbst wird die bestehende Dienstbarkeit nur stichwortartig bezeichnet. 

Es versteht sich, dass der Eigentümer des dienenden Grundstückes die Mitnutzung seines Grundstücks  oder die Einschränkung bzw. den Ausschluss bestimmter Rechte zumeist nicht ohne Gegenleistung einräumt. Diese Gegenleistung kann in der wechselseitigen Einräumung von Grunddienstbarkeiten bestehen, die Grunddienstbarkeit kann durch den Eigentümer  eines dienenden Grundstückes deswegen eingeräumt werden, um einen Teil seines Grundstückes verkaufen zu können (wenn z.B. dieser Teil sonst keinen Zugang hätte, muss ein Wegerecht eingeräumt werden), sie kann in der Verpflichtung des Eigentümers des herrschenden Grundstückes bestehen,  einen auch für das dienende Grundstück erforderlichen Weg instand zu halten und zu reinigen, sie kann aber auch in der Zahlung einer einmaligen oder – und das ist die übliche Praxis- regelmäßigen Rente bestehen, deren Höhe sich vor allem nach dem Umfang der Grunddienstbarkeit, d. h. nach der Intensität der Beanspruchung des fremden Grundstücks richtet. Meist muss der Eigentümer des herrschenden Grundstücks sich auch an den Unterhaltskosten z.B. für genutzte Wege beteiligen.

Die Vereinbarung eines Entgelts muss ausdrücklich erfolgen. Das geltende Recht sieht für die durch Vereinbarung der Grundstückseigentümer entstandenen Grunddienstbarkeiten keine Regelung vor.

Lediglich für den Fall, dass der Berechtigte auf dem dienenden Grundstück eine Anlage hält, statuiert § 1020 Satz 2 BGB dessen Pflicht, diese zu unterhalten. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass diese Anlage  allein zum Nutzen des begünstigten Eigentümers dient. Unter einer Anlage versteht man jede von Menschen geschaffene Einrichtung, die der Benutzung des Grundstücks dient. Diese Voraussetzung erfüllt bereits ein befestigter Weg. Die beteiligten Eigentümer können allerdings schuldrechtlich eine abweichende Vereinbarung über die Unterhaltung treffen.

Dient die Anlage beiden Eigentümern, sollte eine Vereinbarung über die Unterhaltung getroffen werden (§ 1021 BGB).

Das Gesetz nennt hierfür ausdrücklich die Möglichkeit, dem Eigentümer des dienenden Grundstücks, wie auch dem durch die Grunddienstbarkeit berechtigten Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Pflicht zur Unterhaltung aufzuerlegen.

Sollen beide Eigentümer für die Unterhaltung sorgen, so ist an sich keine Vereinbarung erforderlich. Grundsätzlich hat nämlich jeder der Eigentümer die Anlage so zu unterhalten, wie es seinem Interesse entspricht. Es ist jedoch empfehlenswert, auch für diesen Fall die Unterhaltung zu regeln.

In diesem Zusammenhang sollten auch etwa erforderliche Schutzmaßnahmen zugunsten des dienenden Grundstücks geregelt werden. Soweit auch nur die entfernte Möglichkeit besteht, dass Dritte durch die Anlage oder bei deren Benutzung Schaden erleiden können (z.B. bei  der Benutzung eines Weges), sollten auch Regelungen zur Übernahme der Verkehrssicherungspflichten (vgl. Kapitel 3) getroffen werden.

Die Ausübung einer Grunddienstbarkeit darf nicht über den Vorteil hinaus erstreckt werden, der für das herrschende Grundstück entsteht. Sie ist schonend vorzunehmen. Auf die berechtigten Interessen des Eigentümers des dienenden Grundstücks ist dabei Rücksicht zu nehmen. Er darf nicht unangemessen benachteiligt werden. So muss der Berechtigte es z.B. hinnehmen, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks einen Weg nachts aus Sicherheitsgründen verschließt. Die Schonungspflicht kann im Einzelfall das Anbringen von Schutzvorrichtungen oder die Beseitigung von Verschmutzungen erfordern.

Ist die Ausübung  der Grunddienstbarkeit auf einen Teil des belasteten Grundstücks beschränkt, kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Verlegung der Ausübung der Grunddienstbarkeit auf eine andere, für den Berechtigten ebenso geeignete Stelle verlangen, wenn die Ausübung an der bisherigen Stelle für ihn besonders beschwerlich ist. Die Kosten der Verlegung hat er zu tragen und vorzuschießen.

Bei Teilung des herrschenden Grundstücks besteht die Grunddienstbarkeit für die einzelnen Teile fort. Die Ausübung darf aber für den Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht beschwerlicher werden. Hat nach der Teilung nur noch ein Teil des Grundstücks einen Vorteil von der Grunddienstbarkeit, erlischt diese für die übrigen abgetrennten Teile.

Wird das  dienende Grundstück geteilt, bleibt die  Grunddienstbarkeit erhalten. Sofern deren Ausübung auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt war, ist noch dieser Teil belastet.

Bei Beeinträchtigung einer Grunddienstbarkeit stehen dem Berechtigten gem. 1004 BGB ein Beseitigungsanspruch gegenüber dem Störer bzw. ein Unterlassungsanspruch zu, es sei denn, er ist  zur Duldung verpflichtet bzw. der Anspruch unterliegt der Verjährung.

Geh- und Fahrtrechte, Notweg

Im Kern geht es um das Recht, einen bestimmten Teil des nachbarlichen Grundstückes als Durchgang bzw. Durchfahrt zum eigenen Grundstück nutzen zu dürfen.

Wenn nichts weiter vereinbart worden ist, kann man davon ausgehen, dass auch die Familie, die Verwandten, die Besucher, ggf. auch die Mieter und die Geschäftspartner des Eigentümers des „herrschenden“ Grundstücks diesen Weg nutzen dürfen. Zu beachten ist aber: Der Weg bleibt Teil des Grundstückseigentums, zu dem er gehört. Und er darf nur schonend genutzt werden.

Wer muss ihn instandhalten? Wem obliegt die Verkehrssicherungspflicht? Darf er auch als Park- oder Lagerplatz genutzt werden und wenn ja, durch wen und wie lange?

Um ein Wegerecht ranken sich in der Praxis Dutzende Fragen seiner Ausübung; und je eindeutiger und detaillierter sie von vornherein im Rahmen der Vereinbarung zwischen den beteiligten Eigentümern berücksichtigt und klar geregelt werden, umso weniger wird es Missverständnisse und Ärgernisse bei der späteren Ausübung einer solchen Grunddienstbarkeit geben.

Für den Fall, dass einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt, kann der Eigentümer dieses Grundstückes vom Nachbarn verlangen, dass dieser bis zur Herstellung einer solchen Verbindung die Benutzung seines Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung duldet (Notwegerecht, § 917 BGB).

Dies gilt nur, wenn jede tatsächliche oder rechtliche Zugangsmöglichkeit zu einem öffentlichen  Weg, die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendig ist, fehlt. Auch eine Änderung der Nutzung kann im Einzelfall ein Notwegerecht schaffen (etwa wenn für die zulässige Bebauung der vorhandene Zugang in der Bauphase nicht ausreicht). Das Notwegerecht muss vom Eigentümer oder dinglich Berechtigten (z.B. Erbbauberechtigten) gegenüber dem Eigentümer (bei mehreren gegenüber allen) geltend gemacht werden. Zwar entsteht das Notwegrecht bei Vorliegen der im Gesetz bezeichneten Voraussetzungen kraft Gesetzes, es darf aber nur mit Gestattung des zur Duldung Verpflichteten ausgeübt werden. Notfalls muss dessen Zustimmung zur Duldung  klageweise geltend gemacht werden. Auch die Modalitäten der Ausübung bedürfen der Konkretisierung durch die Nachbarn. Notfalls sind auch sie durch Urteil zu bestimmen.

Den Verlauf des Notwegs kann der zur Duldung Verpflichtete festlegen. Zur Herstellung und Unterhaltung des Weges ist er jedoch nicht verpflichtet. Für die Ausübung und ggf. Verlegung des Notwegerechts gelten die oben dargelegten Grundsätze der Grunddienstbarkeit entsprechend.

Das Notwegerecht wird nicht in das Grundbuch eingetragen. Die Nachbarn können aber, soweit die Verbindungslosigkeit nicht nur vorübergehend ist, ein Wegerecht vereinbaren, das durch eine Grunddienstbarkeit gesichert wird.

Der zur Duldung des Notwegs verpflichtete Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen.

Die hier dargelegten Grundsätze des Notwegerechts sind auf öffentliche Abwasserleitungen entsprechend anwendbar

Ein Notwegerecht entsteht nicht, wenn die bisherige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Weg durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wurde.

Entsteht die Verbindungslosigkeit durch die Veräußerung eines Teils des Grundstücks oder durch die Veräußerung eines von mehreren demselben Eigentümer gehörenden Grundstücken, hat der Eigentümer desjenigen Teils (oder desjenigen Grundstücks), über den oder über das bisher der Weg verlief, den Notweg zu dulden (§  918 BGB).

Im Falle einer beabsichtigten Veräußerung kann (und wird in der Regel) der Eigentümer des Grundstücks allerdings dem Käufer ein Wegerecht einräumen und die Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit bewilligen.

Leitungsrechte

Diese Grunddienstbarkeit hat das Recht zum Inhalt, auf einem benachbarten Grundstück Ver- und Entsorgungsleitungen z.B. für Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Telefon, Fernwärme etc. zu verlegen und zu betreiben, d. h. zu nutzen und instand zu halten.

Auch hier sollten, wie beim Wegerecht, im Vorfeld der Vereinbarung möglichst alle wesentlichen Fragen der Ausübung dieser Grunddienstbarkeit einvernehmlich geklärt werden, speziell auch die Frage der Wartung bestimmter Anlagen wie Pumpen, Zähler, Sammler etc.

Durch Spezialgesetze ist teilweise eine Duldungspflicht des Grundstückseigentümers geregelt. So besteht z.B. gem. § 70 Telekommunikationsgesetz (TKG) eine Duldungspflicht für die Errichtung, den Betrieb und die Erneuerung von Telekommunikationslinien. Die Verordnung über die Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) regelt in § 8 (AVBWasserV) eine Duldungspflicht der Grundstückseigentümer. Vergleichbare Regelungen finden sich in § 8 der AVBFernwärmeV, in § 8 der AVBEltV (Elektrizitätsversorgung), § 8 der AVBGasV.

Besonderheiten in den neuen Bundesländern

Hier ist das Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) vom 20.12.1993 in der Fassung vom 31.10.2006 zu beachten, speziell § 9 „Leitungen und Anlagen für die Versorgung mit Energie und Wasser sowie die Beseitigung von Abwasser“.

Danach wird für Energieanlagen (Strom, Gas, Fernwärme) auf Leitungstrassen, die am 03.Oktober 1990 in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet genutzt wurden, zugunsten des Versorgungsunternehmens, das die jeweilige Anlage bei Inkrafttreten dieser Vorschrift (25.12.1993 d.A.) betrieben hat, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an den Grundstücken begründet, die von der Energieanlage in Anspruch genommen werden.

Das Versorgungsunternehmen ist verpflichtet, dem Eigentümer des mit dem Recht belasteten Grundstücks einen einmaligen Ausgleich für das Recht zu zahlen. Dieser Ausgleich bestimmt sich nach dem Betrag, der für ein solches Recht allgemein üblich ist. Die erste Hälfte dieses Betrags ist unverzüglich nach Eintragung der Dienstbarkeit zugunsten des Versorgungsunternehmens und Aufforderung durch den Grundstückseigentümer, frühestens jedoch am 01. Januar 2001 zu zahlen, die zweite Hälfte wird am 01. Januar 2011 fällig. Diese Regelung gilt entsprechend auch für Telekommunikationsanlagen der früheren Deutschen Post, für Anlagen zur Ver- und Entsorgung von Schienenwegen der früheren Reichsbahn und der öffentlichen Verkehrsbetriebe, für Anlagen zur Fortleitung von Öl und anderen Rohstoffen.

Durch die Sachenrechts-Durchführungsverordnung (SachenR-DV) als Rechtsverordnung im Sinne von § 9 (9) GBBerG wurde die Regelung in § 9 GBBerG u.a. auch auf Anlagen der öffentlichen Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung, auf Hochwasserschutzanlagen und gewässerkundliche Messanlagen erstreckt.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten

Im Unterschied zur Grunddienstbarkeit, die an die jeweiligen Grundstücke (das dienende und das herrschende) gebunden ist und bei Eigentümerwechsel bestehen bleibt, kann ein Grundstück mit gleichen Nutzungsrechten zugunsten einer natürlichen oder juristischen Person belastet werden. Das Gesetz (§§1090 ff BGB) spricht in diesem Falle von einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Sie ist nicht übertragbar und nicht vererbbar. Allerdings kann die Ausübung einem Dritten überlassen werden, wenn dies vereinbart worden ist.

Bei juristischen Personen oder rechtsfähigen Personengesellschaften kann eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit auf den Rechtsnachfolger übergehen(§ 1059 a i.V.m. § 1092 Abs. 2 BGB). 

Eingetragene und nicht eingetragene Rechte

Grunddienstbarkeiten sowie beschränkte persönliche Dienstbarkeiten werden im Grundbuchblatt des belasteten Grundstückes vermerkt. Grunddienstbarkeiten können zudem auch im Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks eingetragen werden.

Nachdem sich die beteiligten Grundstückseigentümer (bzw. bei den beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten der Berechtigte und der Eigentümer des belasteten Grundstücks) über den Inhalt der Dienstbarkeiten und die Modalitäten ihrer Ausübung schriftlich geeinigt haben, der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Eintragung der Dienstbarkeit bewilligt hat, was ein Notar zwecks Einreichung beim Grundbuchamt beglaubigen muss, wird der Notar beim Grundbuchamt die entsprechende Eintragung veranlassen.

In gleicher Weise kann eine Dienstbarkeit zum Erlöschen gebracht werden.

Auch durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung können Dienstbarkeiten erlöschen.

Es ist den Nachbarn unbenommen, sich außerhalb der Rechtsform von Dienstbarkeiten über die gegenseitige Benutzung ihrer Grundstücke durch schriftlichen Vertrag oder per Handschlag zu einigen. Dies wird natürlich nicht in das Grundbuch eingetragen. Eine solche Praxis kann lange funktionieren. Bei Streitigkeiten und spätestens bei einem Wechsel der beteiligten Grundstückseigentümer wird aber deren Brüchigkeit sichtbar. Wer wirklich auf eine Nutzung des nachbarlichen Grundstückes angewiesen ist, sollte deshalb auf keinen Fall auf die Bestellung einer Grunddienstbarkeit verzichten.

Speziell Käufer von Grundstücken müssen sich sorgfältig vergewissern, mit welchen Dienstbarkeiten das Grundstück belastet ist und ob sich nicht gerade Anlagen auf solchen Flächen befinden, die bebaut werden sollen. Und sie müssen prüfen, ob sie selbst eine Dienstbarkeit benötigen und ob diese bestellt werden kann.

Für alle Beteiligten ist es wichtig, dafür zu sorgen, dass Dienstbarkeiten im Grundbuch im Rang vor eventuellen Grundpfandrechten oder Reallasten stehen, damit sie im Falle einer Zwangsversteigerung nicht erlöschen.

Und nicht zu vergessen: Dienstbarkeiten mindern den Wert des belasteten Grundstücks.

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